不動産を相続したときの登記手続の流れと必要書類についてわかりやすく解説
親や配偶者などが亡くなり、不動産を相続した場合に必要となるのが「相続登記」です。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、「そのうちやろう」と後回しにしていると罰則である過料の対象になる可能性もあります。
この記事では、
- 相続登記とは何か
- 誰が手続きをするのか
- どんな流れで進めるのか
- 必要書類は何か
といった点を、初めて相続を経験する方にも分かりやすく解説します。
1．不動産を相続した時の登記（相続登記）とは？
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）名義の不動産を、相続人名義に変更する登記手続のことです。
たとえば、
- 親名義の自宅
- 祖父名義の土地
などの不動産を相続した場合、自動的に名義が変更されることはなく、そのまま放置していると不動産の名義人は「亡くなった人のまま」になっています。
そして、不動産の名義を相続人に変更する手続のことを相続登記といいます。
相続登記は義務です
2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務となりました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をしないと、罰則として10万円以下の過料が科される可能性がありますので、注意が必要です。
2．相続登記を行うべき人は？
相続登記を行う義務があるのは、不動産を相続した相続人です。
- 単独で相続した人
（例）被相続人の相続人が１人だけのため、その１人が取得したケース
- 複数人で共有相続した人
（例）被相続人の相続人が複数いて共有するケース
- 遺産分割協議で不動産を取得した人
（例）被相続人の相続人が複数いたが、遺産分割協議の結果、１人が取得することになったケース
いずれの場合でも、その不動産を取得した人が相続登記を行うべき人になります。
3．相続登記を代わりに申請できる専門家は？
相続登記は、次の専門家に依頼して手続をしてもらうことが可能です。
- 司法書士（相続登記の専門家）
- 弁護士（相続人同士で紛争がある場合の専門家）
特に、司法書士は、相続登記を含めた登記手続全般の専門家ですので、相続人同士で紛争がないケースで相続登記を依頼したい場合は、司法書士への依頼が一般的です。
ちなみに、司法書士や弁護士以外の人が、相続人の代わりに相続登記の業務を行うことは法律で禁止されているため、注意が必要です。
4．相続登記の進め方
相続登記は、次のような流れで進みます。
4－1．戸籍等の証明書の収集（相続人の調査）
まず行うのが、相続人の調査です。
法律上、相続人が複数いる場合に、相続人が１人でも欠けた状態で遺産分割協議を行っても無効とされています。そのため、「誰が相続人か」を証明しなければ、相続登記を行うことはできません。
「誰が相続人か」を証明するために、必要となる書類は主に以下のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 被相続人の住民票または戸籍の附票
市区町村役場に請求して、これらを収集することで、「誰が相続人か」を証明することができます。
なお、請求方法や手数料については、該当する市区町村のホームページなどで確認してください。
4－2．不動産に関する証明書の収集（不動産の調査）
次に、相続対象となる不動産を特定します。
主に以下の書類を収集します。
- 固定資産税納税通知書（または、固定資産評価証明書）
- 固定資産名寄帳
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
市区町村役場や法務局に請求して、これらを収集することで、相続登記の対象となる不動産の所在地・地番・家屋番号・評価額などを確認します。
ちなみに、年に１度、不動産の所有者宛に郵送される固定資産税納税通知書には、道路などの非課税物件（様々な理由で課税対象としないことになっている物件）が記載されていないことが一般的です。
そのため、本来相続登記をすべき物件を見落として相続登記漏れになってしまわないように、不動産の調査は慎重に行いましょう。
4－3．遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
相続人が複数いる場合は、誰がどの不動産を相続するかを話し合います。
これを「遺産分割協議」といい、合意内容を書面にしたものが「遺産分割協議書」です。
ちなみに、相続登記の申請を受け付けている法務局では、遺産分割協議書の作成サポートは行っていないため、自身で作成するか、もし不安であれば、司法書士や弁護士、法律相談窓口に相談・依頼すると良いでしょう。
【例外】
ちなみに、以下の場合は、遺産分割協議書は不要です。
- 相続人が１名のみの場合
- 有効な遺言書があり、遺言書に不動産を取得する人が明確に記載されている場合
4－4．相続登記申請書の作成
次に、法務局へ提出する相続登記申請書を作成します。
相続登記申請書を作成する方法には、次の２つの方法があります。
- 法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記申請書を作成し、オンラインで申請する（オンライン申請）
- 書面で作成しそれを法務局に持参するもしくは郵送する（書面申請）
今回は、一般の方が利用することの多い書面申請の方法について詳しく説明しましょう。
まず、相続登記申請書には、
- 登記の目的（所有権移転・〇〇持分全部移転など）
- 相続原因（被相続人が亡くなった日付＋相続・遺贈など）
- 相続人（相続人の住所・氏名・氏名のふりがな・生年月日など）
- 登録免許税の計算
- 対象不動産の表示
などを正確に記載する必要があります。
申請書を作成するときの注意点は以下のとおりです。
- 登記申請書に添付する戸籍や遺産分割協議書などの添付書類は、原本の添付が原則ですが、原本の還付を請求することも可能です。
- 申請書は長期保存可能な上質のＡ４用紙を使用して他の添付書類とともに左綴じで提出する。
- 申請書の用紙は、片面印刷でプリントアウトする（裏面の使用はしない）
- 文字は直接パソコンで入力、もしくは黒色インク、黒色ボールペン、カーボン紙などではっきりと記入（消えるボールペンや鉛筆での記入は不可）
たとえば、被相続人の相続人が複数いたが、遺産分割協議の結果、１人が取得することになったケースでの相続登記申請では、添付書類として次のものを提出しなければなりません。
- 登記原因を証明する添付書類として…
（１）戸籍・住民票・戸籍の附票等の相続人調査の際に収集した書類
（２）相続人全員が実印で押印した遺産分割協議書
（３）相続人全員の印鑑登録証明書
- 住所を証明する添付書類として…
（１）不動産を取得する相続人の住民票（または戸籍の附票）
- その他固定資産評価額を証明する添付書類として…
（１）最新年度の固定資産税納税通知書（または、固定資産評価証明書）
※添付書類ではありませんが、登録免許税については、税額分の収入印紙を登記申請書に貼付して納税を行います。
登記申請書の様式や登記申請書を作成する際のより詳しい注意点については、以下の法務局のホームページから確認できます。
※法務局：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
4－5．相続登記申請書の提出
登記申請書と添付書類が揃ったら、登記申請書と添付書類を一緒に不動産の所在地を管轄する法務局へ提出して申請します。
管轄法務局については、以下の法務局のホームページから確認できます。
また、申請書の提出は、以下のいずれかの方法で行うことになります。
- 書面申請
（１）窓口に書類を持参して申請する方法
（２）郵送で書類を提出する方法
- オンライン申請
ちなみに、郵送で書面申請を行う場合、相続登記申請書と添付書類を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で管轄の法務局に送ります。
4－6．相続登記手続の完了
相続登記の申請後、法務局では提出した書類の審査が行われます。
そして、提出した書類に問題がなければ数週間程度で登記手続が完了します。
なお、提出した書類に問題があれば、法務局からの連絡があり、「補正」と呼ばれる書類の再提出や作り直しなどを求められたり、最悪の場合は、相続登記の申請が「却下」されることになりますので、注意が必要です。
無事に相続登記手続が完了した後は、法務局から登記識別情報通知書（いわゆる「権利書」のことです。）と登記完了証が交付されます。
なお、これらの書類の受け取り方法についても、法務局の窓口での受け取り、もしくは郵送での受け取りのいずれかを選ぶことが可能です。
また、手続完了後は、相続人名義に変更された登記簿謄本（登記事項証明書）を、法務局で取得することができます。
ここまで手続が進むと、自身が不動産の所有者であることを第三者に証明できる状態になります。
5．まとめ
不動産を相続した場合、相続登記は避けて通れない重要な手続です。
- 相続登記は義務化されている
- 戸籍収集、遺産分割協議書や登記申請書の作成には手間がかかる
- 相続登記は不備があるとやり直しを求められたり却下されてしまう
相続登記は個人で行うことも可能ですが、上記のような点から、早めに専門家へ相談することで、スムーズかつ確実に手続きを進めることができます。
「不動産を相続したので相続登記をしたいが方法がわからない」、「手続きする時間がない」など、相続登記でお悩みの場合は、まずはその専門家である司法書士に相談することがおすすめです。
無料相談を行っている司法書士事務所もありますので、「何から始めればいいか分からない」という段階でも、まずは相談してみると良いでしょう。
