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不動産登記の種類やその特徴について詳しく解説

不動産登記とは、不動産の所有権やその他の権利関係を誰もが確認できるように公示するための制度であり、登記することで自身の権利を第三者に対して認めさせることができるようになります。この登記の持つ力のことを「対抗力」といい、「登記することで権利を第三者に対抗できる。」といった言い方をします。

しかし、登記にはさまざまな種類があり、それぞれ役割が異なります。

そこで本記事では、代表的な不動産登記の種類とそれぞれの特徴について詳しく解説します。

所有権登記

登記の種類で最も代表的なのが所有権登記です。

所有権登記には以下の種類があります。

所有権保存登記

所有権保存登記は、主に建物を新築した際に行われる登記です。

不動産について、初めて所有権を登記する場合に行うもので、登記することでその不動産の所有権を第三者に対抗できるようになります。

所有権移転登記

一般的に、「不動産の名義変更」といわれるのが、この所有権移転登記です。

所有権移転登記は、不動産を売買や贈与、相続するなどして、所有者が変更された場合に行われる登記です。

たとえば、不動産を購入した際には売主から買主に所有権が移転しますが、その際にこの所有権移転登記を行い、所有者の変更を公示することにより、その不動産の所有権を第三者に対抗できるようになります。

なお、所有者として登記されている人(名義人)が亡くなり相続が発生した場合に、故人から相続人に所有権が移転しますが、その際に行う所有権移転登記のことを「相続登記」といいます。

ちなみに、不動産の所有権の一部(共有持分)について、売買や贈与、相続する際の持分移転登記も、この所有権移転登記の一種です。

抵当権登記

抵当権とは、簡単にいうと、貸したお金の支払いができなくなったときは、不動産を売却(競売)し、その代金から貸したお金を返してもらいますよ。という権利のことで、いわゆる「担保にとる」というときに使用する権利のことです。

抵当権は、住宅ローンや事業資金の借り入れなど、不動産を担保にして資金を借りる際に設定されるもので、抵当権も登記によって公示され、登記することでその不動産に対する抵当権を第三者に対抗できるようになります。

抵当権に関する登記には、以下の種類があります。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、住宅ローンを利用して住宅購入する際に、その住宅を担保に入れて購入資金を借り入れるようなケースに行います。

このケースでは、住宅の土地建物に抵当権を設定し、これを公示するために登記を行います。

これにより、抵当権者はその住宅の土地建物に対する抵当権を第三者に対抗できるようになり、自身の抵当権設定登記よりも後に、抵当権設定登記をした抵当権者に対しては、自身の抵当権の方が優先することを主張できるようになります。

抵当権抹消登記 

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記とは反対に、借入金が完済されるなどして、登記されている抵当権が消滅した際に行う登記です。

この抵当権抹消登記を行うことで、すでに登記されている抵当権が消滅したことを公示します。

用益権登記

用益権とは、土地や建物を利用する権利であり、地役権や地上権などの種類があります。

用益権登記には主に以下の種類があります。

地役権登記

地役権とは、他人の土地を自己の土地の便益のために利用する権利のことをいいます。

具体例としては、隣地を通るための通行地役権、田んぼなどに水を引くための用水地役権、送電線を通すための送電線地役権などがあります。

そして、この地役権も登記することで第三者に対抗できるようになります。

地上権登記

地上権とは、他人の土地において建物などの工作物や竹木を所有するために、他人の土地を使用する権利のことをいいます。

そして、この地上権も登記することで第三者に対抗できるようになります。

ちなみに、地上権という名称ではありますが、地下や空中に関するものも地上権といいます。

土地分筆登記

土地分筆登記とは、一つの土地を二つ以上に区画して分ける登記のことをいいます。

分筆登記によって新たに区画して分けられた土地には、元の土地とは異なる地番を付けて、別個の登記記録を作成することになります。

土地合筆登記

土地合筆登記とは、分筆登記の反対で、複数の土地を一つの土地にまとめる登記のことをいいます。

合筆登記によってある土地に吸収された土地の登記記録は閉鎖されることになります。

賃借権登記

賃借権は、厳密には用益権ではありませんが、用益権のように登記することが認められています。

賃借権登記は、賃貸借契約によって借りた不動産の賃借権を公示して、第三者に対抗するための登記です。

しかしながら、法律上、貸主は賃借権登記に協力する義務がないことや、借地借家法による権利の対抗に関する特例があることで、賃借権登記をしないケースが多くなっています。こうした特例によっても権利が対抗できないケースであったり、長期間にわたる賃貸借契約や、店舗の借り手などが賃借権を確実に保護したいケースなどには、賃借権設定登記を行うことがあります。

たとえば、賃貸不動産の所有権が、賃貸人から第三者に移転したケースにおいても、賃借権設定登記をしておくことで、賃借人はその不動産の新所有者に対して、賃借権を対抗することができます。

仮登記

仮登記は、将来的に所有権や抵当権などの登記を行うことが決まっているが、まだ登記をするための書類が揃っていないとか、登記するための条件が整っていない場合に、本来の登記の効力はないけれども、仮にその権利を登記する手続きです。

仮登記をしておくことで、後からこの仮登記を本登記にすることができます。

この仮登記には順位保全効が認められており、仮登記から本登記をした場合、仮登記をした日に登記をしたこととなるため、仮登記をしてから本登記をするまでの間に登記をした第三者に対して、自身の登記が優先するとして、所有権や抵当権などの権利を対抗することができます。

しかし、仮登記は、仮登記のままだと対抗力がないため、本登記をするまでは、第三者に権利を対抗することはできないため注意が必要です。

まとめ

本記事では、不動産登記の種類やその特徴について詳しく解説しました。

不動産登記には、所有権や抵当権、地上権など、さまざまな種類があり、その時々の状況によって、行うべき登記の種類は異なります。

したがって、状況に応じて最適な登記を選択する必要があるため、登記をする際には、専門家である司法書士に相談するとよいでしょう。

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